Mullet bay : le tribunal confirme que la plage est publique et le terrain à l'arrière privé
Le tribunal de première instance de St Maarten a récemment examiné un dossier complexe portant sur la propriété de la plage de Mullet Bay et du terrain situé à l'arrière. La société Sun Resorts qui exploite le golf (et avant l'hôtel détruit en 1995 par l'ouragan Luis) estime en être propriétaire et accuse le gouvernement d'avoir loué une partie de ses terrains et d'y avoir accordé des permis de construire.
Elle a déposé plusieurs requêtes pour que la justice confirme sa propriété de la plage et des terrains à proximité, interdise au gouvernement de louer ses parcelles sous peine d'une amende de 10 millions de dollars et ordonne à l'Etat de notifier par écrit aux personnes à qui il a loué, qu'il l'a fait sans être propriétaire, sous peine d'une amende de 1 million de dollars par jour de retard.
L'affaire a nécessité de remonter l'histoire de Mullet Bay jusqu'au milieu du XIXe siècle.
Tout commence en 1852
En octobre 1852, James Alexander Farguerson Peterson vend à Emile Beauperthuy une parcelle de terrain*. Le neveu d'Emile Beauperthuy, «Charles Daniel Beauperthuy a pris possession du terrain et s'en est considéré comme le propriétaire», explique le tribunal.
A la mort de Charles Daniel Beauperthuy, ses héritiers cèdent une vaste parcelle de terrain à la Colonie de Curaçao en 1943, puis une autre début novembre 1957 à X**.
X revend cette parcelle en deux fois – en 1957*** et 1966 - à Island Gem Enterprises LTD qui devient en 1985 Sun Resorts.
L'interrogation
Ces cessions ne sont pas remises en cause. La difficulté est de constater si la plage – dont l'enjeu économique est grand - faisait partie de la première transaction en 1852. Et donc de celles de 1957 aussi.
Les actes notariés à l'époque ne font état que d'une simple description physique des parcelles. En 1852, la parcelle s'étend «jusqu'à la plage» ; dans l'acte du 6 novembre 1957 elle est «limitée au sud par le rivage», puis dans l'acte à Sun Resorts le 16 novembre 1957, elle est «limitée à l'ouest par la baie de Mullet Pond et la mer des Caraïbes».
Se basant sur ces documents notariés, Sun Resorts déclare ainsi être «propriétaire de la parcelle de terrain jusqu'à la ligne normale des hautes eaux (de la mer)». Puis a rectifié au cours de la procédure : «jusqu’à la limite avec la plage adjacente».
De l'autre côté, le gouvernement a toujours déclaré que la plage était publique. Le tribunal confirme que selon le droit néerlandais et romain jusqu'en 1869, les plages sont publiques et le sont restées avec l'entrée en vigueur du code civil en 1869 puis 2001. Il se base aussi sur des propos d'un juriste néerlandais du XVIIè siècle, selon lesquels, «la plage nue appartient aux habitants de la Terre».
L'interprétation
«La plage nue ne peut être aménagée par un particulier. Il n'est pas évident que la situation soit différente à Sint Maarten. Cela signifie que James Alexander Farguerson Peterson n'aurait pas pu céder la plage actuelle de Mullet Bay à Emile Beauperthuy en 1852», en conclut le tribunal.
« Rien n'a été allégué dans cette procédure concernant l'utilisation de la plage de sable située entre le rivage et la laisse de haute mer jusqu'en 1957. Il est établi que Sun Resorts exploite les terrains environnants depuis 1957, mais pas la plage elle-même. Tout ceci confirme l'hypothèse selon laquelle la plage est restée «du domaine public» pendant tout ce temps. Cela concorde également avec le fait que Sun Resorts elle-même, lors du dépôt de sa demande initiale, a reconnu ne pas être propriétaire de la plage. Ce n'est que dans le cadre de cette procédure qu'elle a adopté cette position», poursuit le tribunal.
Par ailleurs, le tribunal a reconnu que le terrain situé derrière la plage appartient à Sun Resorts. Aussi le gouvernement n'avait-il pas le droit de le louer. La société a fourni les baux et permis accordés à des tiers par le gouvernement sur ce terrain, notamment la construction d'un restaurant.
«Sun Resorts a présenté un état des lieux. Il apparaît clairement que la végétation située derrière la plage actuelle est composée d'arbres et d'arbustes. Sun Resorts a démontré qu'il s'agit d'une végétation naturelle présente depuis longtemps. (...) Sun Resorts a également démontré que, entre autres, des arbres et des arbustes ont été enlevés de l'emplacement actuel du restaurant Y. Par conséquent, le restaurant n'est pas situé sur la plage », convient le tribunal.
«Même si la plage n'appartient pas à Sun Resorts, l'État ne peut naturellement pas accorder de permis de construire sur la parcelle adjacente appartenant à Sun Resorts ni louer des biens s'y trouvant à des tiers sans l'autorisation de Sun Resorts », accorde le tribunal qui reconnaît que «l’État agit illégalement envers Sun Resorts».
Il a ainsi interdit au gouvernement «d’agir en tant que propriétaire de la parcelle et d’accorder l’usage et/ou de louer à des tiers des parcelles de terrain appartenant à Sun Resorts, sous peine d’une amende de 1 000 000 USD pour chaque violation de cette interdiction ». Il a aussi condamné le gouvernement à notifier aux personnes à qui il a loué ou accordé un permis, qu'il n'est pas propriétaire des lieux, sous peine d'une amende de 10 000 dollars par jour de retard à compter la la signification du jugement en date du 7 juillet dernier.
* La parcelle vendue par James Alexander Farguerson Peterson à Emile Beauperthuy : « La partie ouest des terres appelées Mullet Pond, situées dans le district de Simpson Bay, dans la partie néerlandaise de cette colonie, s'étendant à partir d'une ligne presque au sud-est entre les deux sources d'eau et à cent pas de l'extrémité orientale dudit étang, de sorte que la source devienne la propriété de l'acquéreur de la partie ouest susmentionnée des terres susmentionnées, appelées Mullet Pond, avec toutes les terres comprises dans le périmètre susmentionné, y compris l'étang y afférent et ce quai ou entrée dans ledit étang, ainsi qu'un petit étang à l'extrémité de Mullet Pond, avec les terres comprises dans le périmètre, également vendu avec la grande savane ou plaine herbeuse jusqu'aux limites des terres appelées Cupy Coy, bordant les terres susmentionnées au nord par l'étang de Simpson Bay, au sud par la plage de la mer , au sud-est par la ligne de démarcation susmentionnée et à l'ouest par les terres susmentionnées de Cupy Coy. »
** Parcelle achetée par X. aux héritiers Beauperthuy : « Une parcelle de terrain située dans la partie néerlandaise de Sint Maarten , délimitée comme suit : au nord par la lagune de Simpson Bay ; au sud par le littoral ; à l’ouest par les terres appartenant à Erik Lawaetz ; et à l’est comme suit : partant de l’angle sud-ouest de la partie orientale de Mullet Pond, qui est en même temps l’angle sud-est des autres terres de Mullet Pond, à partir du point de triangulation numéro onze, en direction nord-est jusqu’à 100 mètres à l’est de Mullet Pond. De là, en continuant vers le nord-ouest par-dessus le mur entre deux sources d’eau douce, jusqu’à ce que la limite traverse le rivage de la lagune de Simpson Bay. Les sources d’eau douce sont situées dans la partie nord-ouest de la péninsule au nord de Mullet Pond, en date du 10 juillet 1956. »
*** Première partie revendue par X à Island Gem Enterprises Ltd. NV : « Un terrain situé dans la partie néerlandaise de Sint Maarten , connu sous le nom de « Mullet Pond », et délimité comme suit : au nord par les parcelles numérotées 174, 188 et 141 ; au sud par les parcelles numérotées 170 et 169 ; à l’est par le lac Mullet Pond ; et à l’ouest par la baie de Mullet Pond et la mer des Caraïbes ; chacun avec tous les droits et servitudes, profits et charges, ainsi que les commodités et revenus attachés à la propriété immobilière susmentionnée. Le terrain décrit ci-dessus a une superficie de 18,2 hectares, soit environ 45,7 acres, comme l’atteste un certificat de mesurage délivré à Sint Maarten par le mesureur foncier du gouvernement, le 15 octobre de cette année, sous le numéro 42. »
